В сентябре в Киеве начинается сезон сдачи-съема квартир. В столицу массово съезжаются новоиспеченные студенты, рабочие, а  также иностранцы. Все они снимают квартиры, которые зачастую находят с помощью риэлтерских агентств. Как найти достойное жилье и как законно сдать квартиру, мы выяснили у представителей нескольких брокерских агентств и юристов. Итак, как обезопасить собственное жилье и не "попасть на развод" – советы арендатору и арендодателю.

Квартирные аферы

Самое опасное, что может случиться с вашим жильем – это если его незаконно переоформят на другого человека. Такие мошеннические схемы существовали сплошь и рядом несколько лет назад. Случаи завладения квартирами граждан подробно описаны полковником милиции Николаем Рощиным в книге «Украинский «лохотрон». В одной из глав автор приводит подлинные истории жилищных афер и говорит о том, что на сегодняшний день остаются практически незащищенными от произвола мошенников пенсионеры, дети, инвалиды, матери-одиночки. Также рассказывает о распространенном способе завладения жильем одиноких пенсионеров-мужчин под видом «предоставления» им работы, повышения пенсии и «женитьбы» их на молодых женщинах. Бывает, что молодые мужчины женятся на пожилых женщинах,  нередко – с целью получить ее квартиру и другое имущество, но они не проявляют коварства и спокойно ожидают кончины «дражайшей» супруги.

Бывает, что квартиранты продают снимаемое ими жилье. Не единичны случаи, когда квартиранты дают объявления в газеты и договариваются с покупателем о продаже жилья по дешевке, требуют залог. Через некоторое время покупатель выясняет, что его обманули, но мошенник уже сменил место жительства. Хозяин квартиры в таких случаях ответственности не несет. По словам специалиста риэлтерского агентства Светланы Чегринец, некоторые люди занимаются подделкой документов, поэтому агентство старается работать только с проверенными клиентами.

Нередко аферисты снимают жилье и сдают его сразу нескольким квартирантам. Первому из них мошенник вручает ключи от квартиры и уходит. Такого съемщика жилья начинают осаждать другие квартиранты, с которых аферист успел содрать деньги за полгода вперед. Все имеют на руках официальные договора аренды помещения. Под конец появляется настоящий собственник жилья. И разыгрывается крупный скандал. Чтобы подобного не произошло, риэлтеры советуют заключать договора аренды, в которых будет четко оговорено, может ли квартирант заниматься субарендой.

Руслан Безуглый работает в сфере риэлтерских услуг с 1994 года. Со случаями мошенничества он лично не сталкивался, но многое о таких слышал от коллег. «Помню, была ситуация, когда сын-наркоман сдал квартиру родителей, - рассказывает Руслан Николаевич. - Потом были разбирательства, поскольку родители ничего не знали и пришли выгонять арендаторов. С родственниками вообще бывают разные истории, действовать они могут в правовом поле, но вот на счет того, чтобы застраховать себя в эмоциональном плане – возникают вопросы. Если хозяева требуют за раз большую сумму, за несколько месяцев вперед – это тоже может насторожить».

Система расследований в Украине громоздкая, многоступенчатая и неповоротливая. Заявление о мошенничестве с жильем может рассматриваться одновременно и милицией, и судом, что делает преступников неуязвимыми, а восстановление утерянных прав на жилье – призрачным. Потерпевшие обращаются в милицию и требуют привлечь мошенников к уголовной ответственности и возвратить жилье, а мошенники идут в суд и требуют восстановить справедливость и защитить их имущественные права. Пока идет следствие, потерпевшего, если он «самовольно» заселился в свою собственную квартиру, которую не продавал, выписывают, и по решению суда, выселяют. Потерпевшему трудно восстановить справедливость. Если это неимущий пенсионер, инвалид или подросток (а именно такие незащищенные группы населения выбирают мошенники для своих махинаций), считай, дело в шляпе. Следствие по подобным делам может длиться годами, а потерпевший слоняется по чужим квартирам.

По словам пресс-секретаря главного управления МВД в Киеве Владимира Полищука, сегодня ситуации с жилищными махинациями встречаются намного реже, чем пять лет назад. Однако, людям все равно стоит быть внимательными. Особенно если они собираются сдавать квартиру.

Судебная система у нас в стране работает таким образом, что граждане просто не могут себя позволить подавать иски по мелким вопросам. Выбивать тысячу-две долларов – невыгодно. Ведь надо уплатить адвокату, выстоять длинные очереди. В общем, неокупится. Поэтому все стараются решить проблемы на месте, полюбовно или прибегая к угрозам. Или даже привлекая милицию. Однако, если сдающий квартиру не платит налогов, тут и стражи порядка не помогут.

Если вы хотите сдать квартиру

Существует несколько способов сдать жилье в аренду. Первый – неофициальный, а значит – незаконный. Вы сами или с помощью брокера находите арендатора и сдаете ему квартиру. При этом, деньги вы получаете наличными и сразу кладете себе в карман, не уплачивая при этом государству никаких налогов.

Если же вы обратились за помощью в риэлтерское агентство, там проверят ваши правоустанавливающие документы на квартиру и предложат заключить договор с арендатором. Такой документ создается с целью лишь письменно изложить то, о чем договорились устно, не более. И в практике почти отсутствуют случаи, когда бы удалось что-то отстоять в суде при наличии такого договора. Фактически, по словам юристов, такой договор никакой юридической силы не имеет, но теоретически у вас есть гарантия того, что пока вы сдаете квартиру, условия договора между вами и съемщиком будут выполняться. А именно, речь идет об оплате жилья. В основном, квартиру сдают на год и при этом сохраняют заранее оговоренную цену. Это защищает и вас, и арендатора. Позже, если вы захотите сдавать квартиру тем же людям, вы можете в устном порядке договариваться о сумме. Также по такому договору можно требовать оплату за первый и последний месяцы жилья, или же сумму месячной стоимости квартиры взять в качестве залога, например, за сохранность мебели.

Таким способом сдают квартиры 90% арендодателей. Чем опасна эта схема? Во-первых, если случилась какая-то неприятность с квартирой (произошел пожар, залили соседей снизу), вы не можете обратиться в суд на арендатора. Во-вторых, вас могут «сдать» соседи, если вдруг ваши арендаторы им чем-то не угодили. В-третьих, неожиданно может нагрянуть налоговая милиция. В любой из ситуаций вас могут оштрафовать за неуплату налогов.

Способ второй. С помощью того же риэлтерского агентства вы находите жильцов, которые претендуют на долгосрочную аренду. С ними вы можете заключить нотариальный договор аренды. Действия такого договора не менее, чем три года. Он дает все законные гарантии охраны вашего жилья, при этом вы платите налог (15% в год – подоходный налог с физического лица) и госпошлину (1% от полученной за квартиру суммы в год). При таком договоре сделка легитимна, и вас никто не обвинит в том, что вы укрываетесь от налогов и сдаете жилье нелегально. Однако, сами представители риэлтерских агентств признают, что людей, которые заключают нотариальные договора – очень мало. Поскольку законная процедура оформления сдачи жилья – дорогая. И требует многих дополнительных документов (например, справку из БТИ). А народ у нас – ленивый, к тому же жадный. Поэтому охотников делиться с державой мало. К тому же, тяжело согласиться на то, чтобы сдавать свое жилье на срок более трех лет.

Кстати, юрист Сергей Кириллов отмечает, чтоесли по договору арендная плата указана в иностранной валюте, то это условие неправомерно, поскольку цены в Украине устанавливаются только в гривне. Соответственно, в суде по такому договору можно будет требовать оплаты исходя из средней арендной платы за аналогичное жилье в гривнях.

(Продолжение следует)

Отзывы, комментарии и просто мысли по поводу просим оставлять на нашем форуме.